Energiecomponent indexering onvoorziene omstandigheid!?
Geschreven door:
Hein Kernkamp
In mei 2022 werden huurders van bedrijfsruimte geconfronteerd met een indexering van de huur met 6,4%, wat ongekend hoge stijging van de huur inhoudt, als die wordt vergeleken met andere jaren. De hoge index is grotendeels het gevolg van gestegen energiekosten voor de consument. Verwacht wordt dat deze kosten de komende maanden nog meer gaan stijgen, waardoor de indexering nog veel grotere negatieve gevolgen zal hebben voor huurders, en natuurlijk positieve gevolgen voor de verhuurder, die min of meer gratis een enorme huurverhoging kan doorvoeren. Of niet? Is hier juridisch iets aan te doen?
Wat is er aan de hand? Zoals bekend staat de energiemarkt op zijn kop na de inval van Rusland in Oekraïne en de daarmee samenhangende vermindering dan wel staking van gasleveringen door Rusland tot gevolg dat de energieprijzen exponentieel zijn gestegen.
Zowel consumenten als bedrijven worden daardoor getroffen. De bijzonderheid die zich hier voordoet is dat er een groot aantal bedrijven zijn die dubbel worden getroffen. Zij dragen allereerst de hogere energiekosten, maar daarnaast wordt de huur van bedrijfsruimte ook nog eens geïndexeerd met een index, waarin voor 60% de gestegen energiekosten worden meegewogen, en waarvan op dit moment wordt verwacht dat dit loop 2022 en later alleen nog maar meer uit de pas gaat lopen.
Dubbele kosten voor de huurder
Er ontstaat een enorme onbalans. De huurder heeft én hogere energiekosten, én een hogere indexering. De verhuurder heeft geen energiekosten, dus ook geen gestegen energiekosten, en krijgt als cadeautje, een zeer fors verhoogde huur. Het is de vraag of dit gerechtvaardigd is. En de vraag stellen is hem eigenlijk al beantwoorden.
Contractueel is er zo op het eerste gezicht niets op af te dingen. In de algemene bepalingen van het veel gebruikte ROZ-model wordt de huur immers jaarlijks geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. Dat zijn partijen dus overeengekomen en de hoofdregel is dat partijen afspraken gewoon moeten nakomen.
Gelukkig is daar nog altijd de wet, die al te onredelijke afspraken niet afdwingbaar maakt, vooral ook als het gaat om een ongelukkige samenloop van omstandigheden waar geen rekening mee was gehouden. Dit leek lang een dode letter, maar dat is het niet!
De Corona-crisis heeft dit aangetoond. In veel gevallen is de rechter meegegaan in een huurprijsvermindering in verband met de gedwongen sluiting van bijvoorbeeld de Horeca. De onderliggende regel is dat de redelijkheid zich ertegen verzet dat de verhuurder de pijn eenzijdig bij de huurder neerlegt.
Onvoorziene omstandigheid
En ook bij deze hoge ongerechtvaardige indexering gaat het natuurlijk om een onvoorziene omstandigheid. Het idee van de CPI-index was nu juist dat het getal niet al te zeer uit de pas zou lopen met de algemene kostenstijging c.q. waardestijging van onroerende zaken. Maar de indexatie voor 2022 komt volgens het CBS uit op een huurstijging met wel 6,4%. En deze hoge index bestaat volgens het CBS nu al (situatie mei 2022) voor 3,9% punt, dus meer dan de helft uit ‘Energie incl. andere brandstoffen’. Kortom, de consument wordt geconfronteerd met hoge stookkosten en daarom zou voor de verhuurder een meer dan dubbele indexering rechtvaardigen. Het moge duidelijk zijn dat niemand heeft bedoeld dat dit soort door de situatie in Oekraïne veroorzaakte energieprijsstijging zulke extreme gevolgen zouden hebben. De Raad voor Onroerende Zaken niet en de gebruikers van het ROZ-model niet.
Dus ja, er is een probleem dat opgelost moet worden.
De voor de hand liggende oplossing is dat huurovereenkomsten gedurende deze nieuwe crisis niet met 6,4% zullen worden geïndexeerd, maar bijvoorbeeld met de kerninflatie, van ca. 3,5%. Dat is redelijk en doet recht aan beide partijen.
Kom vrijwillig een andere index overeen!
Voor dit soort oplossingen wordt gepleit door diverse brancheverenigingen en ik neem aan dat er verhuurders zijn die, gegeven de ervaringen tijdens de Corona-crisis, geen moeite hebben met een vrijwillige matiging van de indexering. Huurders moeten hierover dus zeker het gesprek aangaan. Inmiddels heb ik diverse cliënten bijgestaan in dit soort onderhandelingen en ik moet zeggen dat er veel verhuurders zijn die zich in de onderhandeling redelijk opstellen. Dat is dan weer een positief effect van de Corona-crisis. Inmiddels weet men dat het soms gewoon niet volstaat om naar de letter van de overeenkomst te kijken.
Voor de verhuurder zitten er natuurlijk ook voordelen aan. Tevreden huurders zijn ook wat waard. En in het uiterste geval wordt in ieder geval een gang naar de rechter wordt vermeden.
Een weigering van de verhuurder?
Lukt dat niet, dan is en gang naar de rechter een realistische mogelijkheid. Artikel 6:258 BW geeft de huurder immers de mogelijkheid om de rechter te verzoeken de gevolgen van een overeenkomst te wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Het moet dan gaan om onvoorziene omstandigheden die het – naar beginselen van redelijkheid en billijkheid – onbillijk maken volledige nakoming te verwachten. Dit kan de rechter ook met terugwerkende kracht uitspreken. Daarnaast kan de huurder op grond van artikel 6:248 BW wijzigingen voorstellen en dan heeft de verhuurder de plicht voorgestelde wijzigingen bespreken en zelfs te aanvaarden als ze redelijk en billijk zijn. Dit is gedurende de Corona-crisis ook gebeurd, dus voor zowel huurders als verhuurders is het wel zo effectief om gewoon zelf een redelijke oplossing te vinden.
Kortom, de wet voorziet erin dat de huurder en de verhuurder over dit soort zaken in overleg treden en zij behoren volgens de wetgever ook tot een redelijke oplossing te komen. Dooronderhandelen dus, totdat er resultaat is.
Komt u er niet uit? Wij staan onze cliënten bij in onderhandelingen over toepassing van een alternatieve indexering.
Meer informatie?
Hein Kernkamp helpt u graag verder.
